Loi Denormandie - Pour compléter la loi Pinel Ancien

La loi "Old Denormandie", nommée en l'honneur de Julien Denormandie, ministre par intérim de la Ville et du Logement, est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. L'ancienne propriété possède déjà des œuvres au titre de la loi Pinel qui l'inspire. et le complète,

Quel est le but du dispositif "Old Denormandie"? Encouragez les investisseurs immobiliers à rénover les centres-villes où se trouvent de nombreux logements (appartements, immeubles, anciennes installations commerciales ou industrielles qui seront converties pour un usage résidentiel) et où les stocks de logements privés sont en mauvais état. Par conséquent, il n'est pas possible d'investir à Denormandie dans une nouvelle maison.

En retour, les propriétaires peuvent réduire leur impôt sur le revenu (IR) jusqu'à 21% du coût total de la maison (achat d'une propriété + coût d'achat + frais de logement) lors de l'achat et de la rénovation de la propriété vide. Rénovation ou réaménagement d'immeubles résidentiels). Comme à Pinel, l’avantage fiscal varie en fonction de la durée de location du bien.

La mesure s'adresse aux investisseurs qui souhaitent offrir leur propriété directement ou indirectement par le biais de la SCPI (société civile d'investissement immobilier), qui disposera de plusieurs lots de copropriétés louées.

Pour bénéficier du système d'imposition loi Denormandie, les investisseurs immobiliers doivent acheter le lot vacant entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, uniquement dans une ville moyenne appelée "Heart of the City" (une première liste de 222 villes) a été publié) ou dans une agglomération entre laquelle un processus de revitalisation (ORT) avec l’Etat a été conclu. Au début de 2019, il y en aura environ cinquante (voir la liste ci-dessous).

Remarque: le droit d'un appartement pour le système Denormandie ne correspond pas à un zonage, contrairement au Pinel, qui a été étendu dans les zones "temps" (zones A, A et B1), où l'offre est très inférieure à la demande, Par ailleurs, outre le travail à effectuer, les conditions d'utilisation visent des points essentiels, notamment en ce qui concerne les plafonds et les ressources de location (voir ci-dessous).

Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% de la valeur totale du projet (prix de l'immobilier + coûts d'acquisition + travaux de construction), ce qui peut atteindre 300 000 euros. Ils sont obligatoires pour les professionnels (le propriétaire ne peut les faire eux-mêmes, sinon il n'a pas droit à une réduction d'impôt). Selon le ministère du Logement et du Logement, ces travaux devraient "améliorer la performance énergétique de la maison d'au moins 30% et collectivement de 20% ou représenter deux types de travaux sur cinq sur cinq" (voir ci-dessous)). Deux règlements sur la nature des travaux à effectuer et la portée du produit doivent être publiés au Journal officiel.

julien denormandie
Le ministre du logement Julien Denormandie

Les appartements rénovés doivent être loués à un prix raisonnable pour les familles à faible revenu ou de la classe moyenne. C'est une résidence principale qui respecte certaines limites de location et certaines ressources (voir ci-dessous). Il est à noter que les plafonds pour les locataires et locataires sont identiques à ceux de Pinel. Autre similitude: l'investisseur a douze mois pour trouver un premier locataire, sinon il perd l'avantage de réduire les impôts. Comme le Pinel, la propriété peut être louée à vos enfants ou à vos ancêtres.

S'agissant du système Pinel, le nouveau remboursement fiscal des frais, calculé pour l'ensemble de l'opération, est soumis à une limite d'investissement annuelle de 300 000 €.

Selon le gouvernement, le fardeau fiscal de la Ley Denormandie devrait s'élever à "120 millions d'euros pour la première année".

"Old Denormandie": les conditions pour bénéficier de l'appareil Logement adéquat pour le programme Denormandie dans la vieille région.

Le nouveau régime d'exonération des taxes foncières, présenté par Julien Denormandie, vise à revitaliser le cœur des villes de taille moyenne. Cela comprend l'achat et la rénovation d'anciens appartements à louer. Par conséquent, la transaction ne concerne que les actifs vides du parc immobilier privé existant.

En fait, Denormandie ouvre le système Pinel pour les vieilles maisons des communautés dont les immeubles résidentiels du centre-ville sont gravement touchés, quel que soit le zonage actuel. Il s’agit de deux types d’immobilier: d’une part, l’ancien immeuble résidentiel à rénover et, d’autre part, l’ancien site commercial ou industriel, qui deviendra un lieu de vie.

L'article 199 de la modification du Code général des impôts (CGI), qui régit la loi Pinel, a été mis à jour en vertu de la loi de finances pour 2019. Une nouvelle disposition a été ajoutée au système Denormandie. Il souligne que le crédit d'impôt "s'applique aux logements acquis par le contribuable entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui font l'objet de rénovations définies par décret". Il ajoute que le crédit d'impôt s'applique également aux «locaux utilisés à des fins autres que celle du logement acquis par le contribuable entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui a été ou est en cours de modification. Bâtiments résidentiels. Cela signifie que les propriétaires d'un les anciens biens éligibles acquis avant le 1er janvier 2019 ne peuvent pas demander le crédit d'impôt à Denormandie.

Le ministère de la Ville et du Logement manifeste ainsi sa volonté d'accélérer la lutte contre les "tamis thermiques" (maisons portant le label énergétique F ou G), qui constituent le stock de maisons françaises.

Loi Denormandie: rénovations admissibles

En ce qui concerne le même article de la législation fiscale de Pinel, Denormandie se caractérise par le fait que les restrictions d'extension (principalement en termes d'efficacité énergétique) sont fortement atténuées.

Alors que l’ancien Pinel fonctionne sur le principe d’une rénovation complète de la maison (il est nécessaire de procéder à des travaux de gros oeuvre), le dispositif Denormandie ne nécessite aucune rénovation majeure. Ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total du projet et concerner uniquement l'amélioration de l'efficacité énergétique. Afin de bénéficier de l'aide, aucune réglementation énergétique n'est prise en compte, telle que la RT 2012 ou le label BEPAS.

Les œuvres éligibles au programme Denormandie sont:

Ces travaux doivent comporter au moins deux types de travaux dans la plage susmentionnée de cinq ou à la discrétion du propriétaire, à condition qu'ils améliorent la performance énergétique de la maison dans les maisons d'au moins 30% et collectivement de 20%.

Contrairement aux règles du programme "old pinel", la décence du bien acheté pour rénovation sous "old denormandia" n'est pas un critère empêchant de bénéficier d'un avantage fiscal.

Attention: Les travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique de la maison doivent être réalisés par un artisan certifié, le Garant de l'environnement (RGE). Une personne qui fait le travail lui-même ou passe par un professionnel non autorisé ne peut recevoir d'avantages fiscaux.

Qui certifie que le travail effectué est conforme aux exigences légales? À la fin des travaux, le propriétaire doit fournir un deuxième diagnostic d'efficacité énergétique (le premier avant le début des travaux de rénovation). Le document sert de preuve dans le cas d’une demande de preuves d’un représentant de l’administration fiscale.

Remarque: Il n'y a pas de lien entre la quantité de travail et le taux utilisé pour demander la réduction d'impôt proposée par Denormandie.

La limite supérieure des coûts supporte.

En ce qui concerne Pinel (article 199 des novices du CGI), la réduction d'impôt offerte par Denormandie est calculée avec un investissement de 300 000 € (par contribuable et pour la même année fiscale) et deux opérations. annuel.

Pour un bien ayant acquis 275 000 euros et nécessitant 150 000 euros de travaux, le crédit d’impôt est appliqué à 300 000 euros et au maximum à 425 000 euros.

En outre, le prix d'achat ne pourra excéder 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

Dispositif "Old Denormandy": La liste des villes à investir en 2019

Les 222 villes du plan d'action "Action coeur de ville".

Depuis le 1er janvier 2019, la nouvelle facilité Denormandie est applicable dans les 222 villes de taille moyenne bénéficiant d'un soutien gouvernemental dans le cadre du paquet Acción Coeur de Ville. Ces villes sont réparties dans toutes les régions, en France et à l'étranger.

Le plan "Acción Coeur de Ville", élaboré en consultation avec les élus des régions et de l'économie, a été lancé en mars 2018. Il vise à encourager les personnes intéressées par le logement, l'économie et le développement urbain à réinvestir les centres. Villes et promouvoir le maintien ou la mise en œuvre d’activités au cœur de la ville. Le programme mobilisera plus de 5 milliards d'euros dans cinq ans.

Liste des 122 villes du plan "Acción Coeur de Ville" éligibles à Denormandie

Liste des villes ayant signé une opération de revitalisation territoriale (ORT)

En plus des 222 villes du plan "Action Coeur de Ville", les municipalités qui ont achevé une opération de revitalisation des territoires (LOCAL) peuvent proposer aux particuliers ou aux promoteurs d'investir, de rénover et de louer par exonération fiscale. L'ORT permet de qualifier pour le dispositif "old Denormandie".

La relance de la région a jusqu'à présent touché plus de cinquante communautés. D'autres sont ajoutés à la liste dès qu'une convention est signée. Les préfets, les services et les opérateurs de l’Etat sont chargés d’assister les communautés dans leur démarche.

C'est l'article 157 de la loi Elan (du développement du logement, de la planification et de la numérisation) du 23 novembre 2018 qui a créé la LOCAL. Il indique que l'ORT fait l'objet d'un accord conclu entre l'État, ses organismes publics (Caisse des Dépôts, Anah, Anru ...) et un organisme public de coopération intercommunale (EPCI) avec sa propre fiscalité et tout ou partie il a été signé par les municipalités membres.

La liste suivante récapitule les villes qui ont signé une opération de revitalisation des territoires (LOCAL) mais ne figurent pas dans la liste des 222 villes du plan Action Cœur de Ville.

Liste des villes ayant signé une opération de revitalisation territoriale (ORT)

Loi Denormandie: Comment choisissez-vous l'emplacement de votre investissement?

Le nouveau programme Denormandie cible les ménages à fiscalité modérée qui ne souhaitent pas effectuer de travaux de construction à domicile et qui ont pour objectif principal de tirer parti de l'optimisation fiscale. Pour que les investisseurs profitent de leur acquisition, ils doivent bien réfléchir avant de signer. Le choix de la ville est donc un facteur fondamental. Cela passe par un vrai travail de recherche.

Le premier pas? Assurez-vous que la demande de logements est forte. Parce que l'avantage fiscal dépend de la location réelle de la propriété. "L'investisseur doit bien connaître le marché locatif local", explique Benjamin Prod'homme, associé directeur de la société de gestion Inter Invest Immobilier.

Un autre conseil de Benjamin Prod'homme: "Choisir un bon emplacement dans les villes les plus dynamiques dont la démographie tend à augmenter (ce qui sous-tend un besoin de logements futurs) et où des infrastructures sont en cours de développement".

Certaines des villes préférées comprennent également certaines stations balnéaires qui, si elles bénéficient d'une forte demande de location saisonnière en tant que destination touristique, disposeront de suffisamment d'espace pour louer un montant identique à celui d'un nombre très limité par an.

Il est également nécessaire d'analyser ville par ville le revenu brut (loyer / coût total) d'un achat effectué à Denormandie par rapport à un achat effectué dans le nouveau. "Dans certains cas, l’ajout de 25% du coût total du projet peut augmenter le montant de l’investissement à Denormandia au prix d’achat final d’une nouvelle propriété", prévient Hervé Franc, directeur du développement d’Inter Invest Immobilier.

Sans oublier que l'achat dans le neuf, en particulier dans une copropriété, élimine certains coûts pour quinze ans (lifting, isolation thermique ou toiture). Et que les économies d'impôts Denormandie prévues par la loi s'appliquent uniquement au logement et non aux parties communes. "Une bonne répétition de 25% sera toujours un bon âge", prévient Hervé Frank, qui met en garde contre le risque de dévaluation associé aux anciens actifs acquis.

La rentabilité d'un investissement financier et les risques associés dans 214 grandes villes éligibles au programme. Il s'avère que 70% (147) "ont une rentabilité positive et un profil de risque rendant l'investissement intéressant". Ce sont les municipalités, dans lesquelles un investisseur peut s’attendre à une rentabilité moyenne de plus de 3% avec un versement initial de 100 000 euros à crédit et un investissement identique jusqu’à 10%. Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont à la tête des vingt villes les plus attrayantes fondées par Meilleur Aggents. Ces villes sont principalement situées dans les régions de Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand Est.

"Old Denormandy": plafonds de loyer, plafonds de matières premières

Les plafonds de location du propriétaire

En contrepartie de l'avantage fiscal accordé par le système Denormandie, le propriétaire du bien rénové doit s'engager à laisser son bien (pendant six, neuf ou douze ans) à des prix raisonnables aux ménages de classe moyenne ou moyenne. Les mêmes règles s’appliquent à l’application des limites supérieures à respecter que pour le nouveau Pinel.

Par conséquent, les loyers sans charges ne peuvent pas dépasser la limite supérieure multipliée par un coefficient de correction (ne pouvant dépasser 1,2), en tenant compte de la surface du logement.

La formule de calcul du loyer maximal pour le denormandie correspond à la formule: Pinel x échelle (0,7 + 19 / surface effective) x surface effective.

Limite de ressources du locataire

Le nouveau système fiscal de Denormandie est soumis à la limitation des ressources locataires. Le locataire ne peut pas dépasser un certain revenu pour recevoir un appartement. De nouveau, les conditions à respecter sont les mêmes que dans Pinel neuf. Les seuils varient en fonction de l'emplacement du bien à louer et de la composition du ménage dans lequel se trouve l'appartement loué.

Les autorités fiscales n'ont pas encore publié les limites de ressources pour 2019. Pendant ce temps, le Pinel 2018 sur le continent français s'applique.

Quelle réduction d'impôt avec la loi Denormandie en 2019?

Le calcul de la réduction d'impôt 2019

Dans le cas d'un investissement privé, tel qu'un investissement Pinel, le crédit d'impôt est calculé à partir du prix de revient des appartements. Ce montant correspond à l’ensemble des montants libérés pour l’achat du bien, à savoir le prix et les différents coûts supportés.

Un propriétaire ne devrait pas investir plus de 300 000 € par an sous l’ancien denorman land pour pouvoir profiter pleinement de la réduction d’impôt. Toutefois, il est possible d'acheter jusqu'à deux logements par an à Denormandia, car dans ce cas, la base de calcul de la réduction d'impôt reste limitée à 300 000 euros.

Remarque: cette couverture est la même pour le périphérique Pinel (nouveau ou ancien). Cela signifie que dans la même année, vous pouvez acheter des appartements en vertu de la loi Denormandie et un autre à Pinel. Le crédit d'impôt sera réinvesti pour un montant de 300 000 euros.

Quel est le montant maximum du crédit d'impôt?

Le montant de la déduction fiscale à laquelle le système Denormandy a droit dépend de l’obligation de location de l’appartement rénové (six, neuf ou douze ans). La durée, se référant à nouveau au Pinel, est librement déterminée par le propriétaire du bien.

L'ancien Denormandie couvre la totalité de l'investissement, à savoir le prix d'achat et la rénovation énergétique. Sous réserve qu'il accepte de louer pour une période maximale de douze ans à un prix modéré, un investisseur peut bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% du budget. Acquisition (300 000 euros).

Voici le montant de la déduction fiscale qu'un investisseur peut demander:

Au final, l’avantage fiscal ne peut excéder 63 000 € (21% de 300 000 €).

Remarque: comme pour Pinel, la déduction fiscale de l'ancien système Denormandie est limitée aux échappatoires fiscales de 10 000 € par ménage et par an.

Loi Denormandie ou le déficit foncier à choisir

Le mécanisme de remplissage (lorsque les taux sont supérieurs au revenu locatif) permet aux propriétaires qui disposent d’un revenu de propriété et sont imposés (avec un taux d’imposition marginal de 30%, 41% ou 45%) de payer leurs taxes respectives. facture fiscale une partie de votre revenu imposable total déduisez le revenu.

Toutefois, le coût du calcul de la réduction d'impôt à Denormandie ne peut être pris en compte lors du calcul d'un déficit immobilier.

En outre, le recours à un déficit immobilier présente des avantages particuliers pour un investisseur qui dispose d'un revenu immobilier important et est soumis à des impôts situés en haut de l'assiette fiscale (41, 45% ou même 30%). En fonction du code des impôts et du pourcentage de travail par rapport au prix total, il est préférable que l'investisseur s'appuie sur un système traditionnel de perte de terrain plutôt que sur une denormandie. Principalement si le pourcentage de travail est élevé par rapport au prix total.

Loi Denormandie, ancienne loi du pinel: similitudes, différences.

Si l'impulsion fiscale chez Denormandie est basée sur celle de la loi Pinel, les deux dispositifs sont différents.